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　　开发行业整体业绩未见改善✿★◈★◈，优质房企业绩率先企稳✿★◈★◈。上半年157家上市房企合计收入14566亿元✿★◈★◈，同比下降15%✿★◈★◈，降幅较去年全年收窄4个百分点✿★◈★◈，合计亏损1025亿元✿★◈★◈，较上年同期多亏损270亿元✿★◈★◈，亏损加剧原因主要在于减值增加和费用率上升✿★◈★◈。毛利率对业绩拖累影响有所改善✿★◈★◈，过去三年毛利率年均下降2.2个百分点✿★◈★◈，上半年毛利率较上年同期仅下降0.2个百分点✿★◈★◈；部分头部房企毛利率及业绩率先企稳回升✿★◈★◈。

　　偿债能力分化✿★◈★◈，经营性现金流转正✿★◈★◈。房企整体因业务规模收缩延续降杠杆趋势✿★◈★◈，截至6月底资产负债率较上年底下降0.2个百分点✿★◈★◈，但由于亏损较多房企整体净负债率较去年底上升2.3个百分点✿★◈★◈，现金短债比较去年底下降0.04✿★◈★◈，偿债能力减弱✿★◈★◈。10家头部房企扣预资产负债率持续下降✿★◈★◈，现金短债比稳定在2以上海棠书屋里凯发官网首页✿★◈★◈，净负债率明显低于行业整体✿★◈★◈。上半年房企经营性/投资性/筹资性现金流净流入分别为606/-87/-965亿元✿★◈★◈，其中经营性现金流净流入由负转正✿★◈★◈，较去年同期改善1037亿元✿★◈★◈，现金流改善主要原因在于开发商通过收储✿★◈★◈、营销等方式加大了对存量资产盘活力度✿★◈★◈。

　　销售降幅收窄✿★◈★◈，房企投资信心显著提升✿★◈★◈。今年前8个月百强房企全口径销售额为22287亿元✿★◈★◈，同比下降14%凯发官网首页✿★◈★◈，降幅较去年全年收窄16个百分点✿★◈★◈。自2021年以来凯发官网首页✿★◈★◈，百强房企拿地金额连续四年下跌凯发官网首页✿★◈★◈，今年以来商品房销售量价仍在调整✿★◈★◈，但土地市场率先企稳海棠书屋里✿★◈★◈，前8个月百强房企合计拿地金额达7235亿元✿★◈★◈，同比增长31%✿★◈★◈，整体投资强度为32.5%✿★◈★◈，较去年全年上升6.8个百分点✿★◈★◈，Top10房企合计拿地金额达4301亿元✿★◈★◈，同比增长77%✿★◈★◈；土地市场回暖凯发官网首页✿★◈★◈，新房销售规模筑底步入尾声✿★◈★◈。

　　行业渐近见底✿★◈★◈，城市分化✿★◈★◈、企业分化仍将延续✿★◈★◈，房企的投资逻辑已经全面从活下来转向再出发✿★◈★◈，建议关注核心城市布局的绩优房企以及商业持有运营相关公司✿★◈★◈。核心城市新房销量呈现止跌回稳态势✿★◈★◈，重点推荐布局高能级城市房企✿★◈★◈；扩内需政策频出✿★◈★◈，推荐优质商业地产公司✿★◈★◈。

　　1✿★◈★◈、销售不及预期✿★◈★◈，二季度我们关注的重点城市销售面积走弱凯发官网首页✿★◈★◈，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险✿★◈★◈；

　　3✿★◈★◈、房企信用修复不及预期✿★◈★◈：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存✿★◈★◈，导致行业整体信用修复进度缓慢✿★◈★◈，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本✿★◈★◈，进而导致行业竣工及现金流压力加剧✿★◈★◈。

　　4✿★◈★◈、宏观经济波动风险✿★◈★◈。当前外部经济形势不确定性较大✿★◈★◈，可能影响居民对经济以及收入预期✿★◈★◈，从而影响购房意愿✿★◈★◈。

　　竺劲✿★◈★◈：地产✿★◈★◈、周期及中小盘研究组组长✿★◈★◈，房地产和建筑行业首席分析师✿★◈★◈，北京大学国家发展研究院金融学硕士✿★◈★◈，专注于房地产✿★◈★◈、物业管理等行业研究✿★◈★◈，13年证券从业经验✿★◈★◈。连续三年（2018-2020）荣获最佳行业金牛分析师奖（房地产行业）✿★◈★◈，获得2020年新财富最佳分析师（房地产行业）入围奖✿★◈★◈，2020年机构投资者·财新资本市场分析师成就奖（房地产行业）大陆区入围奖✿★◈★◈，2020年卖方分析师水晶球奖（房地产行业）第5名✿★◈★◈。

　　证券研究报告名称✿★◈★◈：《优质房企业绩率先企稳海棠书屋里✿★◈★◈，房企拿地信心明显提升——房地产开发行业2025年中报综述》